Kolik vás tady bylo: Dnes 6 | Včera 148 | Za poslední měsíc 3832 | Celkem 654188

banner-ver2A

Vytisknout

Co vše může ovlivnit čistý výnos nemovitosti

Napsal Ing. Petr Vícha. Zveřejněno v kategorii Aktuality ze světa realit a financí

Jedním z důležitých faktorů ovlivňujících hodnotu nemovitosti je její využití. Každý, kdo kupuje nemovitost jako investici, se musí zajímat o to, jakým způsobem se mu daná investice vrátí. Nejvyšší a nejlepší využití pak je nejvyšší možnou hodnotou nemovitosti. K takovému však může vést dlouhá cesta.

Výnos z nájmu

V procesu nákupu investiční nemovitosti a stanovení její skutečné ceny hraje její využití podstatnou roli. Předpokladem je samozřejmě řádné zanesení nemovitosti v katastru a její zkolaudování dle způsobu využívání. Stav nemovitosti pak musí splňovat příslušné zákony, předpisy a normy, aby mohlo vůbec její využití nastat.

Při stanovení kupní ceny nemovitosti je dobré přihlížet k technickému stavu budovy a účelu, pro který byla budova dosud používána. Je pravděpodobné, že investor bude hledat nemovitost, která se co nejvíce blíží jeho představě o účelu využití. Tím pak minimalizuje vstupní investice na případné přestavby a rekonstrukce.

Jestliže budova například zásadně nesplňuje podmínky pro provoz hotelu s restaurací, který investor plánuje, je třeba počítat již na začátku s podstatnými investicemi. Nebo hledat takovou, která bude lépe vyhovovat jeho plánům.

Co ovlivňuje čistý výnos nemovitosti
Mezi ekonomické faktory, které ovlivňují čistý výnos nemovitosti, patří především druh, velikost a kvalita pronajímaných ploch, nájemní podmínky, termíny nájemních smluv, skladba nájemníků, neobsazenost části nemovitosti nájemníky a ztráty vlivem neplacení nájemného.

Dalšími významnými faktory jsou provozní náklady, jako je vytápění domu, ohřev teplé užitkové vody, spotřeba elektřiny, vodné a stočné, pojištění, daň z nemovitosti a správní režie. Dalším faktorem jsou náklady, které bude muset investor vynaložit na případné renovace, opravy a úpravy. Do ekonomických faktorů se počítá také kvalita facility managementu, zvláště v případě, že je zajišťován vlastními silami.

Nerealitní faktory
S určitými nemovitostmi jsou spojeny i další faktory, označovány jako nerealitní. Je to proto, že netvoří podle platné legislativy součást nebo příslušenství nemovitosti.

Mezi nerealitní faktory patří vnitřní vybavení a zařízení, které je nezbytné k běžnému provozu. To například v případě hotelů, penzionů, restaurací, prodejen či zdravotnických zařízení může být pro kupujícího velmi podstatné. Aby mohl dále provozovat v nemovitosti stejný druh služeb, musel by nakoupit nové vybavení. V případě, že jsou prostory vybavené odpovídajícím zařízením, odbornými stroji, přístroji a pomůckami, jeho vstupní investice se podstatně sníží.

Příslušenství a součásti nemovitosti
To, co platí v případě prodejen a dalších odborných provozoven, většinou neplatí u nemovitostí určených k bydlení. Jestliže se prodává starší byt či rodinný dům, je lepší v něm zařízení neponechávat. Málokterý kupující má stejný vkus jako prodávající a spíš mu bude na překážku zastaralé zařízení, které bude muset navíc likvidovat. Výjimkou jsou vybavené nové byty či byty po rekonstrukci, které se prodávají jako komplet.

Na cenu nemovitosti má však nesporně vliv příslušenství nemovitosti a její součásti
Součást nemovitosti je vše, co k ní podle její povahy náleží a co od ní nemůže být odděleno, aniž se tím nemovitost znehodnotí. Například u pozemku je to rostlinstvo na něm vysázené, další stavba, s výjimkou staveb dočasných, u bytů to jsou podlahové krytiny, vytápění, vnitřní instalace, zabezpečovací zařízení. Příslušenstvím je pak vše, co je užíváno s nemovitostí. U bytu to je například sklepní kóje, u rodinného domu studna či garáž.

Součásti i příslušenství nemovitosti jsou na rozdíl od vnitřního vybavení a zařízení uvedeny v kupní smlouvě a při převodu dochází k automatickému převodu vlastnického práva. Na rozdíl od součástí a příslušenství totiž nedochází při prodeji nemovitosti k automatickému převodu vlastnického práva k vybavení, které se v prodávané nemovitosti nachází, a proto je dobré toto vybavení v kupní smlouvě specifikovat.